Арендная ставка в ТЦ Киева вырастет до 10-12% по итогам года, УТГ


Арендная ставка в ТЦ Киева вырастет до 10-12% по итогам года, УТГ

По данным компании “Украинская Торговая Гильдия” (Киев) в 1 половине этого года в киевских торговых центрах (ТЦ) средняя арендная ставка (площадь 100-200 кв.м) выросла на 5% до 61 долл./кв.м/мес.

Активное развитие операторов и ограниченный рост нового предложения качественных площадей, с одной стороны, продолжит тенденцию роста арендных ставок до 10-12% по итогам года, а с другой, удерживает вакантность в успешных ТЦ на минимальном уровне.

Итогом рынка торговой недвижимости Киева в I полугодии 2011 года стало продолжение восстановления экономики появление новых проектов профессиональных торговых центров, активизация местных и новых зарубежных сетевых операторов, сокращение уровня вакантности и рост арендных ставок до 5%.

Развитие экономики Украины в I полугодии 2011 г. происходило под влиянием рисков и тенденций прошлого года. Тем не менее, наметились позитивные тенденции роста основных экономических показателей, способствующие закреплению процессов стабилизации.

Итогом первых пяти месяцев 2011 г. стало позитивная динамика роста индекса базовых отраслей промышленности Украины на уровне 8,5%, а также прирост реального ВВП на уровне 5,2% по сравнению с 4,5% за 2010 г.

В результате Всемирный банк повысил свой прогноз роста ВВП Украины в нынешнем году с 4% до 4 5% а также инфляции — с 10 7% до 11,4%. Однако несмотря на позитивную динамику, эксперты Всемирного банка прогнозируют до конца года умеренный рост ВВП. Это объясняется невысоким экспортным спросом и дальнейшим увеличением стоимости импортного природного газа.

Значительно активизировался строительный рынок. После сокращения в 2010 г. объемов выполненных работ на 21,3% данный показатель вырос в январе-мае 2011 г. на 13,2% в целом по Украине. Наиболее активно возобновилось строительство в Волынской (+83%), Киевской (+60%), Черкасской (+55%), Донецкой (+50%) областях. Причиной этого стало наличие низкой сравнительной базы 2010 года а также увеличение инвестиционной активности в преддверии проведения Евро-2012. Тем не менее состояние строительной отрасли в стране еще не достигло докризисного уровня развития.

Диаграмма 2. Динамика строительных работ по областям

Розничный товарооборот предприятий страны за январь-май текущего года вырос на 15% и составил 125 185 5 млн грн. Такой рост был вызван повышением потребительских цен, а также расширением внутреннего спроса наряду с активизацией потребительского кредитования.

В структуре розничного товарооборота регионов Украины на столицу приходится наивысшая доля 19%, что свидетельствует о высоком уровне платежеспособного спроса и большой емкости данного рынка. По 9% приходится на Донецкую и Днепропетровскую области, которые являются крупными промышленными центрами и активными участниками программы ЕВРО-2012.

Наивысшие темпы прироста розничного товарооборота предприятий в мае 2011 г. по сравнению с маем 2010 г. были отмечены в Киевской и Черкасской обл. (+23%), а также в Волынской и Полтавской обл. (+19). Наименьшие темпы прироста на уровне 8% зафиксированы в Херсонской и Тернопольской областях.

С начала года темпы роста потребительских цен ускорились на 5,5%. Их показатель в мае месяце составил 4,7%, тогда как в 2010 г. его общее значение составляло 9,1%. Данная тенденция в значительной степени была обусловлена ростом цен на продукты питания, неалкогольные напитки и энергоносители. Вместе с этим динамика цен на непродовольственные товары остается незначительной вследствие восстановления склонности населения к накоплению и стабильности на валютном рынке. Общий среднегодовой индекс потребительских цен в январе-мае текущего года составил 108,7% против 110,3% в мае прошлого года.

Среднемесячная заработная плата штатного работника в стране за январь-апрель нынешнего года выросла на 19,9% и составила 2424 грн., что произошло благодаря повышению минимальной заработной платы. В Киеве средняя заработная плата увеличилась на 7% и составила 3 861 грн.

Данная тенденция наряду с прогнозируемым дальнейшим ростом розничного товарооборота создает благоприятные предпосылки для развития потребительских рынков. Это поддерживается активным ежемесячным ростом рынка банковского кредитования. За І квартал 2011 г. банки выдали населению 18,9 млрд. грн. новых кредитов, основная доля которых – автокредитование и лишь 2,5-5% от общего количества составляют ипотечные кредиты. В то же время в июне Верховной Радой в первом чтении был принят Законопроект (№7351) о возобновлении моратория на валютное кредитование населения.

Благоприятная внешнеэкономическая конъюнктура (высокий уровень мировых цен и увеличение спроса на металлы, химическую продукцию и отдельные виды с/х продукции) обеспечило увеличение объемов экспорта товаров и услуг. В январе-апреле (по предварительным данным НБУ) экспорт товаров и услуг вырос на 36,7%, а импорт – на 47,3%.

Иностранные инвесторы снова обратили свое внимание на экономику Украины и рассматривают возможности развития в стране к моменту проведения ЕВРО 2012. На 1 апреля 2011 г. объем прямых иностранных инвестиций в Украину составил 45 602,3 млн. долл., что на 1,9% больше объемов инвестиций на начало года и в расчете на одного человека составляет 998,1 долл. Прирост иностранного капитала наблюдался в промышленности, недвижимости, а также торговле автомобилями и бытовыми товарами.

Из 126 стран-инвесторов наибольший вклад осуществляют Кипр, Германия, Нидерланды, Россия, Австрия, Франция, Великобритания, Швеция и США. Однако основной проблемой для ведения бизнеса в Украине остается политическая нестабильность, коррупция и доступ к финансированию.

За январь-апрель 2011 г. поступления в Государственный бюджет Украины увеличились на 20,8% по сравнению с прошлым периодом и составили 89,8 млрд. грн доходов Несмотря на это существует необходимость финансирования дефицита Пенсионного фонда, НАК «Нафтогаз Украины», а также значительные суммы возмещения НДС экспортерам.

Уровень государственного долга в Украине после увеличения в І квартале на 3,9% остается достаточно высоким и его изменения в ближайшее время не предвидятся. Это создает предпосылки для нового использования еврооблигаций с целью погашения текущих долговых обязательств.

Таким образом основными экономическими приоритетами в нынешнем году для страны являются выполнение программы МВФ, структурная перестройка экономики в направлении устойчивого роста ее показателей, основанных на повышении конкурентоспособности, а также улучшение институционального климата, политическая стабильность и стимулирование роста инвестиций в основной капитал.

За I полугодие 2011 г. на рынке торговой недвижимости Киева был открыт только один новый торговый центр площадью 3700 кв.м(GLA).

Начало года характеризовались возобновлением активности девелоперов и развитием как новых, так и ранее замороженных проектов. Тем не менее, результатов их деятельности следует ожидать не ранее 2012-2013 г.г. В конце 2010г. к открытию в нынешнем году заявлялись 188,6 тыс. кв.м арендуемой площади в 6 новых торговых центрах. Однако из-за ряда причин, в том числе сложностей в финансовых и организационных вопросах, возможно перенесение сроков открытия ТРЦ «Мармелад» и МФК «Континенталь» с конца 2011 г. на начало 2012 г. к ЕВРО-2012.

Табл.2 Торговые центры г.Киева, заявленные к реализации во II полугодии 2011 г.

Табл.3 Торговые центры г.Киева, заявленные к реализации в 2012 г.

Таким образом во II полугодии 2011 г. могут быть открыты еще 5 торговых центра арендуемой площадью 134 187 кв.м. В результате на конец года общерыночное предложение пополнится 137 887 кв. м. новых площадей и составит 841 887 кв. м, что на 20% превышает показатель на конец прошлого года.

На 2012 г. в столице запланировано к вводу в эксплуатацию 12 торговых центров арендуемой площадью 367 015 кв.м. На сегодняшний день по всем этим проектам ведутся на разной стадии строительные работы, что делает возможным их открытие в следующем году.

Новые проекты отличаются крупными форматами Окружных и Региональных торговых центров площадью 10-49 тыс. кв.м, а также новыми для Украины форматами Outlet-центров. При этом большое внимание уделяется грамотной концепции с интересным позиционированием и развлекательными функциями, что обеспечит постоянный поток покупателей, высокую заполняемость площадей и быстрые сроки окупаемости проекта.

Территориально новое строительство постепенно выходит за пределы центральных районов и ведется на левом берегу, окраинах, а также самых развитых загородных магистралях – Столичное шоссе, Большая Окружная, Одесское, Новообуховское и Житомирское шоссе.

Наблюдается начало формирования крупных торговых зон, использующих эффект синергии и выгоды соседства с конкурентными объектами для привлечения покупателей. – район ул. Б.Окружная, Петровка.

• Компания Fiba Retail (Турция) открыла 9 июня 2011 года первый флагманский магазин американского бренда одежды для всей семьи Gap в Киеве по ул. Крещатик, 50 общей площадью 836 кв.м. До конца года еще два магазина сети откроются в Днепропетровске и Киеве.

• Первый в стране магазин одежды и обуви сети New Yorker (Германия) открылся 8 апреля на первом этаже ТРЦ Sky Mall по пр. Генерала Ватутина, 2. В Украине компания намерена открыть 50 магазинов, в нынешнем году начнут работать еще два магазина в Одессе и Харькове.

• Крупнейший мировой продавец одежды Inditex Group (Испания) подписал в мае договор об открытии магазинов своих самых дорогих брендов Massimo Dutti и Oysho в ТРЦ Sky Mall на пр. Генерала Ватутина, 2 в августе нынешнего года. Также в ТРЦ летом впервые в стране будут открыты магазины французских брендов детской одежды Mama`s & Papa`s, Okaidi и Obaibi. В этот же период в ТРЦ начнет работать первый в Киеве боулинг украинской сети City Bowling на 16 дорожках площадью 1,5 тыс.кв.м.

• Российская сеть из 650 магазинов парфюмерии и косметики ГК «Л’Этуаль» приобрела парфюмерно-косметические сети Brocard и Bonjour в Украине. Компания планирует дальнейшее расширение в стране уже объединенной сети под единым управлением.

• Компания A.S. Watson Group (Китай) стала собственником украинской парфюмерно-косметической сети «ДЦ» из 210 магазинов и 28 аптек. После проведения ребрендинга «ДЦ» в Watsons планируется расширить сеть в Украине до 500 магазинов в течение 5 лет.

• Финский ритейлер одежды Finn Flare откроет в июне первый магазин одежды, обуви и аксессуаров на украинском рынке площадью 220 кв.м в ТРЦ Dream Town по пр. Оболонский, 16 в Киеве. До конца года планируется открытие 4 франчайзинговых магазинов сети в Киеве, Одессе и Львове.

• В мае в ТРЦ Dream Town впервые в Киеве открылся фирменный магазин женской обуви американских брендов Vince Camuto, Jessica Simpson и BCBG. Площадь магазина 87 кв.м.

• В Киеве состоялось открытие первого в СНГ официального магазина одежды и аксессуаров Ferrari Store общей площадью 640 кв.м. по ул. Б. Васильковская, 1-3/2.

• На конец 2011 г. запланирован выход на украинский рынок и открытие первого магазина в Киеве лидера российского обувного рынка компании «ЦентрОбувь». Сегодня сеть насчитывает 400 магазинов среднего ценового сегмента «ЦентрОбувь» и Centro в России.

• В мае по ул. Московская,37/2 открылась первая в стране галерея предметов интерьера премиум-класса всемирно известного бренда Ralph Lauren Home. Официальным партнером бренда в Украине стала компания VILLA.

• Впервые в Киеве гипермаркет Real (Германия) откроется в 2012 г. в составе нового ТРЦ Ocean Plaza по ул. Горького, 176. Его арендная площадь составит 10 500 кв.м, ассортимент – 30 тыс. наименований.

• Компания «ЛИА» (Луганск), развивающая сеть супермаркетов «Абсолют», открыла первый магазин в Киеве по ул. Героев Днепра, 34 торговой площадью 350 кв. м.

• В киевском ТЦ Дарынок по ул. Магнитогорская,1-А 21 апреля состоялось открытие 75-го магазина бытовой техники и электроники Comfy площадью 2,2 тыс.кв.м. До конца года компания намерена отрыть еще 10 новых магазинов в стране.

• Компания «Мироновский хлебопродукт», развивающая в Украине франчайзинговую сеть «Наша Ряба», планирует в ближайшее время запустить собственные фаст-фуды под названием «Крылья» с блюдами из куриного мяса.

• ООО «Квиткова Краина» (Киев) создает сеть супермаркетов цветов и декора «Ваза» и намерена открыть в течении двух-трех лет до 6 торговых объектов в Украине. Первый магазин общей площадью 550 кв.м открылся в Киеве по пр.Победы, 70.

• Компания Vol West Group (Луцк), развивающая сеть супермаркетов «Наш Край», объявила о создании розничной сети специализированных отопительной техники «ТеплоКлас». Пока что сеть развивается на Западной Украине, где уже открыто пять магазинов.

• Самый крупный филиал сети кофеен Aroma отопительной техники «ТеплоКлас». Пока что сеть развивается на Западной Украине, где уже открыто пять магазинов.

• Самый крупный филиал сети кофеен Aroma (Израиль) и третье по счету кафе в Киеве открылось на ул. Мечникова. Еще 25 кофеен планируется открыть в течение пяти лет.

По-прежнему основными арендаторами площадей в торговых центрах являются украинские компании. По мере восстановления потребительского спроса практически все отечественные сети возобновили свое активное развитие и открывают новые магазины в ТРЦ Киева, крупных городах, а также региональных центрах с населением от 100 тыс. человек.

Со стороны иностранных операторов наблюдается возобновление интереса к Украине. Об этом свидетельствует открытие в Киеве первых магазинов всемирных сетей New Yorker, Massimo Dutti, Oysho, Finn Flare, Vince Camuto, Mama`s & Papa`s, Okaidi в составе крупнейших и самых популярных ТРЦ Киева. Свое дальнейшее развитие иностранные сети связывают с развитием масштабных знаковых проектов в крупнейших городах Украины, а также поиском местных партнеров и ведением бизнеса через франчайзинг.

Наиболее востребованными сегодня являются торговые помещения площадью 80-250 кв.м в профессиональных торговых центрах с хорошим расположением, качественным составом арендаторов и высокой посещаемостью.

Преимущественно помещения сдаются в аренду без отделки (shell&core). Однако с целью создания привлекательных условий для арендаторов некоторые торговые центры предлагают уже готовые помещения с отделкой, стоимость работ по которым закладывается в первый месяц аренды.

Рост арендных ставок наблюдался в наиболее посещаемых успешных ТЦ с низким уровнем вакантности. Основными его причинами является возобновление спроса наряду с ограниченным предложением с удачным местом расположения и концепцией.

Сегодня стоимость аренды в торговых центрах Киева варьируется от 25 долл. до 200 долл. кв.м/месяц (с НДС) в зависимости от номенклатуры продукции/услуг и якорной функции операторов.

Наивысшие ставки приходятся на небольшие площади в прикассовой зоне супермаркетов и вблизи входной группы, а также галерейные магазины одежды и обуви. Для якорных арендаторов, в частности, продовольственных cупермаркетов, магазинов электроники, операторов развлечений, арендные ставки значительно ниже. Они преимущественно номинируются в долларах США, применяется годовая индексация.

Сегодня все большее число сетевых операторов профессиональных ТРЦ работает по схеме фиксированной минимальной арендной ставки и доплаты в виде % от товарооборота. Таким образом у арендаторов возникает больше шансов разделить свои риски с собственниками торговых центров.

В зависимости от номенклатуры продукции/услуг оператора процент от товарооборота составляет от 2 до 15%.

Наибольший процент от товарооборота платят магазины галереи одежды и обуви, наименьший – якорные арендаторы (супермаркеты, развлечения, фуд-корт).

Вакантность, как правило, наблюдается лишь в неудачных с точки зрения концепции и расположения торговых комплексах.

Структура бюджета типичного домохозяйства города Киева демонстрирует высокую долю потребительских расходов – порядка 74%, которые по сравнению с началом года увеличились на 3%.

В детальном разрезе на продукты питания приходится около 39%, одежду и обувь 18%, на прочие потребительские траты  приходится 17%.

При этом в столице сохраняются достаточно прочные позиции рынков как основных мест покупок – около 29%. Однако усиливается тенденция оттока покупателей с рынков в организованные торговые центры.

Фактический товарооборот г.Киева с учетом реальных расходов населения на 20-25% превышает официальный показатель.

Наиболее успешные ТЦ Киева: ТРЦ «Караван», ТЦ «Глобус», ТРЦ Dream Town

На диаграмме показано распределение торговых центров Киева по частоте посещений составленное на основании двух опросов киевлян, проведенных в I половине 2011 г., совокупная выборка – 600 респондентов.

Более четверти киевлян чаще всего посещают ТЦ «Караван» (31 2%) «Глобус» (27 1%) и Dream Town (22,1%), которые имеют наиболее полный набор самых популярных сетевых арендаторов и интересную концепцию с развлекательной составляющей. Чуть меньше пятой части киевлян посещали «Магелан», «Аладин», «Пирамида», «Метроград» и Sky Mall.

• Экономическая ситуация в стране в I полугодии 2011 г. демонстрировала продолжение развития позитивных тенденций, в том числе рост розничного товарооборота ( на 15% по стране и 23% по Киеву), восстановление покупательского спроса и потребительского кредитования. Однако по-прежнему сохраняется высокий уровень инфляции 11%.

• В течение первого полугодия продолжалось восстановление и умеренный рост сегмента торговой недвижимости, что нашло свое отражение в возобновлении развития замороженных ранее проектов, позитивной динамике арендных ставок.

• Продолжился процесс расширения сетей отечественных и зарубежных операторов, открытие новых торговых точек в Киеве и регионах Украины. Ключевыми рынками в планах экспансии операторов остается Киев и крупные города. Тем не менее, в поле зрения сетей попадают и региональные центры с населением от 100 тыс человек где строятся новые профессиональные торговые объекты.

• В течение I полугодия был открыт только один новый торговый центр арендной площадью (GLA) 3 700 кв.м. Общее предложение в Киеве по итогам анализируемого периода составило 707 700 кв.м торговых площадей.

• Сейчас в Киеве ведется строительство пяти торговых центров общей арендной площадью 134 187 кв.м. Еще два заявленных на конец 2011 г. проекта — ТРЦ «Мармелад» и МФК «Континенталь» возможно будут открыты в начале 2012 г. В результате общее предложение на рынке торговой недвижимости столицы по итогам 2011 г. может составить 841 887 кв.м, что на 20% превысит показатель на конец прошлого года.

• Активное развитие операторов в 2011 г. при ограниченном новом предложении качественных площадей удерживает вакантность в успешных ТЦ на минимальном уровне.

• Среднерыночная арендная ставка (на площадь 100-200 кв.м) за период январь – июнь 2011 г. увеличилась на 5% и составила  61 долл./кв.м/мес. ( с НДС, без эксплуатационных затрат). Это произошло, главным образом, за счет роста аренды на высоковостребованные площади в самых популярных и успешных ТЦ Киева. Данная тенденция продолжится во II полугодии текущего года с возможным умеренным ростом арендных ставок до 10%-12% по итогам года.

• Посещаемость торговых центров будет являться определяющим показателем успешности их деятельности.

Справка RetailStudio.org:  Консалтинговая компания УТГ, созданная в 2001г., работает во всех видах недвижимости и предоставляет консалтинг, брокеридж, управление недвижимостью. За годы существования при участии компании открыто 93 объекта недвижимости. Число клиентов компании: более 500 клиентов. УТГ — член Ассоциации торговых центров Украины и Международного совета торговых центров (ICSC).



При копировании или цитировании материалов с сайта vnedorozhniki-ussr.ru активная индексируемая ссылка желательна.